作為農業社會最主要的生産資料，土地及其相關制度是資源配置與經濟運行的核心，是認識中國傳統經濟社會及其近代變遷的基礎與根本性問題，還是當前農地制度改革的關鍵，并且在世界經濟史上具有獨特的理論價值。

筆者通過對原始文獻特别是準确性很高的土地交易契約、刑科題本等資料的大樣本考究，還原中國傳統土地産權及其交易制度，尤其是對近千年中國土地制度遺産及其演變進行深入挖掘。在此基礎上以經濟學原理和工具對地權制度與資源配置和經濟運行展開全方位的分析與解釋，力求以地權為軸心對傳統經濟曆史演進及其對近現代中國經濟變革的影響形成系統性的認識和解釋框架。

土地産權形态的理論建構

土地私有産權、法人産權、國有産權并存于傳統中國，其中土地私有産權形态較為成熟，基于傳統中國土地産權的概念界定與系統性的理論構建具有中國淵源的創新性。

第一，土地權利可以分層次、分時段地獨立存在并進入市場進行交易，由此形成所有權、占有權、使用權等産權形态及其相應的交易形式，構成地權交易體系。

第二，凡此不同層面的産權形态的實現形式，都可以通過投資與交易獲取，形成了社會普遍認可的規則，并得到政府和法律的規範而具備法律效力。

第三，通過契約來表達的産權憑證與交易憑證，在民間源遠流長，并得到曆代政府或法律的認可與規範。

第四，在土地私有産權基礎上，又衍生和發展了法人産權。

典權及其交易

筆者以經濟學分析，發現典是約定期限内土地經營權及其全部收益與利息之間的交易，而不是表面上的“租息相抵”。典是一種占有權形态的财産權，能夠形成擔保物權 的功能。也就是說，典是土地占有權與資本利息之間的交易，既不同于所有權轉讓的買賣，也不同于作為使用權交易的租佃，由此澄清了以往的認識誤區。出典方實際上是将未來土地權益變現獲得貸款；承典方獲得約定期内的占有權，可以根據自身的偏好與需求，選擇典田的經營收益（自耕）、投資收益（出租），或變現未來收益（轉典） 。承典人可以出租，包括租佃給出典人，反映了田主、典主、佃農三者依托市場交易構築的共享地權格局，突出地揭示了傳統地權市場的特征與取向。

地權制度的演化過程

戰國秦漢以來地權交易形式日漸增多，土地産權形态日漸豐富，唐宋典權，宋元永佃制，明清出現田面權、押租、活賣。其中典權從宋代到清代的演進與差異突出反映了地權交易規則從自生自發産生，到逐漸完善和規範的過程， 社會認知與政府管理方式亦随之變化。

宋代處于典權發育初期，其表現相對簡單，也因此易于把握典之本原；清代典權的發展衍生出複雜多樣的形态與表現，其派生的權利 逐漸顯性化，不再像宋代那樣被禁止，但也可能因此而掩蓋或曲解典之本原。

第一，典之本原。宋代 “典需離業”，田地控制權與全部經營收益在約定期内轉讓，這是典權的本原與核心，但在清代典權表現形式的多樣化與複雜化可能反而茫然迷失典之本原。

第二，典之派生權利與多樣化表現，突出地表現在典田使用權的處置上，宋代與清代各有不同的認識誤區都與之相關。

第三，宋、清兩朝關于典權交易的政策和規定的不同，也是與上述規則相配合的。宋代典田交易需要過割田賦，繳納交易稅，典契形制也相應采取合同式以便回贖時“合契同約”。清代管理則簡約化，長期免除典稅，不必辦理田賦過割手續。合同式典田契約也多改為單契形制，适應了清代典田後續交易或相關交易形式的增加，原契原約上就可以轉典、添典、加典及加找等。

凡此現象與差異，不是孤立的存在，而是相互關聯與配合，可以彼此印證的，具有内在的邏輯，形成了解釋框架，典權演進的階段性差異與特征反映了地權交易規則的演化過程，從而更全面地理解傳統中國的土地産權與交易形态。

來源：中國土地制度史：全五卷.【卷一】地權制度與基層秩序

龍登高：beat365經濟學研究所教授